新型コロナウイルスの感染拡大による不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の投資口価格の低迷で、ＲＥＩＴによる増資は例年より大幅に減少しそうだ。増資による物件取得が限られると、ＲＥＩＴに物件を売却して利益を上げる不動産会社の収益を圧迫しそうだ。

■REITの増資を前向きに評価できないワケ

「増資を発表した物流系のＲＥＩＴ２銘柄の売買動向をみると、投資家は必ずしも増資を前向きに評価していない」。ある外国証券のＲＥＩＴアナリストは、こう指摘する。ＧＬＰ（3281）は６月、国内ＲＥＩＴとしては約４カ月ぶりとなる公募増資を発表した。次いでＣＲＥロジ（3487）が７月７日に公募増資を発表した。

両銘柄ともに増資発表後に上場来高値を更新したとはいえ、上値が重くなる場面が目立つ。不動産市況が下落局面にあり、増資で調達した資金で物件を取得しても、含み損を抱えるリスクが懸念されるからだ。

■増資の目安「NAV倍率1倍」に届かない銘柄が多い

物流系ＲＥＩＴが増資に踏み切れたのは、株式のＰＢＲ（株価純資産倍率）に相当するＮＡＶ倍率が１倍を上回っているからだ。

毎期の利益の大部分を分配金として投資家に還元するＲＥＩＴにとって、規模拡大には増資による資金調達が欠かせない。一般的には、ＮＡＶ倍率が１倍を上回っていれば増資による物件取得が活発になる。

東証上場63社のＮＡＶ倍率（加重平均）は９日時点で0.93倍と回復してきたが、なお１倍割れが続いている。１倍を超えているのは、物流系を中心に上場63社のうち18社と３割に届かない。商業施設やホテル系は全ての銘柄が１倍割れだ。

不動産証券化協会によると、公募増資は2018年には32件、19年には30件だった。20年は９日時点で13件にとどまる。みずほ証券の大畠陽介シニアアナリストは「増資の件数、金額ともに例年より減少し、ＲＥＩＴによる物件取得は限定的となる可能性が高い」と指摘する。物流系ＲＥＩＴを中心に一部の住宅系とオフィス系が増資に踏み切る程度とみられる。

※REITの公募増資は減少傾向にある（2019年は30件⇒20年は９日時点で13件）

■物件の売り手である不動産業に影響も

ＲＥＩＴの増資激減で大きな影響を受けるのは物件の売り手だ。ＲＥＩＴに継続的に物件を売却する企業で、不動産や商社などＲＥＩＴの設立母体である場合が多い。

例えば、野村不ＨＤ（3231）は野村マスター（3462）などに開発した物件を売却することで収益を上げてきた。ＵＢＳ証券の竹内一史アナリストによると、野村不ＨＤの20年３月期の営業利益のうち物件売却益は約25％を占める。

野村マスターのＮＡＶ倍率は0.81と１倍を大きく下回っており、やすやすと増資に踏み切れる状況にはない。ＲＥＩＴの物件取得能力が低下するなか、竹内氏は「野村不ＨＤは売却前提で開発してきた棚卸し資産の売却量の減少と売却粗利率の悪化により、今後は売却益が減少する可能性が高い」とみる。

ＲＥＩＴの増資環境の悪化が不動産会社の収益に与えるリスクに、投資家は十分な警戒が必要だ。

＜金融用語＞

NAVとは

投資信託の純資産総額のことで、Net Asset Valueの略。純資産総額は投資信託の貸借対照表（バランスシート）の資産から負債を差し引いた額であり、それを単位口数に換算したのが基準価額になる。 ただし、REIT（不動産投資信託）では純資産に、投資不動産物件の簿価と鑑定評価額の差額に当たる含み損益を加えた額を指すことがあり、REITの投資基準としてこれを発行済み投資口数で割って求めた一口当たりNAVを決算説明書などで開示している上場REITもある。REITの市場価格である投資口価格をこの一口当たりNAVで割ったものが、不動産時価を考慮した株式のPBR(株価純資産倍率)に相当し、投資口価格の割安・割高の度合いを判断する参考値になる。