QUICK Market Eyes＝川口究、大野弘貴

新型コロナウイルスの感染症拡大を懸念して大きく売り込まれた不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。東証ＲＥＩＴ指数は底入れし戻り歩調にあるが、ここにきて懸念材料がまた１つ浮上してきた。日本政府による緊急事態宣言が与える影響について市場では以下の見方出ている。

■「商業REITとホテルREITの株価に及ぼす影響はネガティブ大」

コロナウイルスの感染爆発を防ぐため、政府が７日に東京など７都府県を対象に緊急事態宣言を発令した。モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券は７日付リポートで「緊急事態宣が商業Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とホテルＲＥＩＴの株価に及ぼす影響はネガティブ大」との見解を示しているようだ。個別銘柄では日本リテール（8953）とＪＨＲ（8985）がサブインダストリー内で相対的にネガティブという。

同証券による試算では７都府県が鑑定評価額に占める比率は、商業ＲＥＩＴが65％、ホテルＲＥＩＴが50％であった。「対象となる７都府県においては、テナントから賃料が支払われない可能性もゼロでは無い」として、仮に売上高の構成比が同程度であり、これらの賃料収入が１カ月 支払われない場合、商業ＲＥＩＴは5.4％、ホテルＲＥＩＴは4.2％程度の減収が見込まれるという。「Ｊ－ＲＥＩＴの営業レバレッジが2.2倍程度とみられることを踏まえれば、ＥＰＵ（一口当たりの当期純利益）への影響は商業ＲＥＩＴが12％、ホテルＲＥＩＴは９％程度と看做すことができる」との見方を示した。

銘柄選択の観点からは、７都府県へのエクスポージャーは同証券試算で日本リテール（8953）が77％、ＪＨＲ（8985）において58％であり、それぞれサブインダストリーの加重平均を上回っているという。

■「目先のJ-REITは米国REITとの連動性を一層高める可能性も」

赤羽一嘉国土交通相は３月31日の記者会見で、新型コロナウイルス感染症拡大を受け、テナントビル所有者に対し、入居する事業者からの賃料徴収猶予を検討するよう働き掛ける考えを明らかにしていた。４月２日にはイオンモール（8905）が入居テナントの賃料を一定期間減額すると発表。また７日には日本経済新聞は「不動産大手がビルなどに入居する店舗の賃料の支払い猶予の交渉を始めた」と報じた。

野村証券は７日付リポートで「７日の政府の緊急事態宣言発令を受けて今後経済活動が一層縮小するとの見方が強まれば、企業業績悪化を通じたオフィス市況変調への懸念も強まりかねない」と指摘。一方で、「７日時点のＪ－ＲＥＩＴ（日本の上場不動産投資信託）セクターの加重平均配当利回りは4.9％、ＮＡＶ倍率（株価純資産倍率に相当）は0.84倍と比較的割安な水準にある」とも指摘した。

野村証券は「バリュエーションの割安感が台頭した結果、Ｊ－ＲＥＩＴに対する投資機会をうかがう市場参加者もそれなりに存在する」との見方を示した上で、足元では日米ＲＥＩＴ相場が高めであることに着目し、「３月にＪ－ＲＥＩＴのロスカット売りを余儀なくされたり評価損を抱えるに至った国内金融法人など、新年度に入って再び投資を模索するも今方針の熟考段階と考えられる。目先のＪ－ＲＥＩＴ相場は米国ＲＥＩＴ相場との連動性を一層高める可能性もあろう」との見方を示した。

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