【QUICK Money World 辰巳 華世】金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上昇して家計負担が増える？日銀（日本銀行）のマイナス金利解除の時期が意識される様になり、住宅ローン金利はどうなるのか、気になっている人は多いと思います。
私たちの生活に直結する住宅ローン金利は、日銀の金融政策の影響を大きく受けます。今回は日銀のマイナス金利解除で住宅ローンはどうなるのか？をメインテーマに、そもそも日銀とは？マイナス金利とは何か？という基本的な説明から日銀のマイナス金利解除による家計への影響を分かりやすく解説していきます。
日銀のマイナス金利政策とは？
「日銀のマイナス金利解除」ーー最近よく耳にする表現ではないでしょうか。とは言っても、実はあまり詳しいことは分からない人も多いかもしれません。日銀のマイナス金利政策を説明する前に、そもそも「日銀」とは何かを知っていますか？まずはそこから見ていきましょう。
日銀とは、日本銀行のことで、略して日銀「にちぎん」と呼ばれています。では、日銀は、普通の銀行と違うのでしょうか？日銀は、私たちが日常的に使う銀行とはちょっと違う銀行です。私たち一般の人が預金したりすることはできません。
日銀は、日本の中央銀行として重要な役割を担っています。日銀の仕事は、大きく分けて３つです。
①お札（日本銀行券）の発行
②物価の安定
③金融システムの安定
①は分かりやすいですね。お札をよく見ると日本銀行券って書いてありますよ。②物価の安定③金融システムの安定は、ちょっとピンとこないかもしれませんが、ここが「日銀のマイナス金利政策」に関わる部分になります。詳しく見てみましょう。
日銀が民間の銀行と違う仕事として、具体的には民間の金融機関から預金を預かり、金融機関に貸出を行う「銀行の銀行」であることと、国のお金の出し入れを行う「政府の銀行」であることがあります。
民間の銀行は日銀にお金を預けます。なぜ預けるかというと、簡単に言えば、法律で決められているからです。民間銀行は他行との取引の決済をスムーズにするために、「準備預金制度」に基づき、日銀の当座預金口座に一定の準備預金を預け入れることが決められています。
銀行に預金をすればその時の水準で利子が付くものであり、民間銀行が預ける日銀の当座預金口座にも本来であれば利子が付きます。しかし、ここを敢えて「マイナス金利」の状態にすることが「日銀のマイナス金利」政策です。細かく言うと、決められた基準を超えて日銀に預けている預金に付く金利をマイナスにする政策です。
マイナス金利の状態とは、預金者が利子をもらえるわけではなく、むしろ預金者が手数料を払ってお金を預ける状態です。ちなみに日銀のマイナス金利の水準は、マイナス0.1％です。
「日銀のマイナス金利」政策の狙いは何なのでしょうか？それは、民間銀行に企業の設備投資や個人の住宅ローンなど貸し出しを増やしてもらい世の中にお金をいっぱい流すことです。民間銀行は、基準以上のお金を日銀に預けると手数料を払わなければいけない状態です。だったら、金利を付けて貸し出せる企業融資や個人融資にお金を使った方が銀行の経営的には良いです。だから、民間の銀行は、余計なお金を日銀に預けるより企業や個人などへの融資を増やす流れになりやすくなります。そうすれば、企業は積極的に設備投資ができたり個人が住宅を買いやすくなったり簡単に言えば、景気が良くなる動きに繋がります。
日銀のマイナス金利政策を導入した理由
日銀がマイナス金利政策を導入した理由は皆さんも体感として分かると思います。最近でこそ物価上昇を感じることが多いですが、振り返ってみると日本は過去何十年もの長い間、物の値段が上がらない「デフレ」の状態が続きました。
デフレとは、物の値段が下がり、結果として働く人の収入も増えず、ますます物が売れなくなり景気も良くならない状態です。日銀は安定的な物価上昇の流れを作ることを目標にマイナス金利政策を導入したのです。
日銀がマイナス金利政策の導入を決めたのは2016年１月です。日銀は世の中にお金を流して景気をよくしようと「いきなり」マイナス金利政策を導入したわけではありません。その前段として13年4月に金融機関などが持つ国債を日銀が大量に買って世の中にお金を流す「量的・質的金融緩和」政策を行っています。これまでもいろいろな政策を打ってきましたがあまり効果がなかったということで、日銀は、過去に例を見ない「マイナス金利」政策をカンフル剤として導入したわけです。
日銀のマイナス金利導入でどうなった？
さて、ここからが今回のメインテーマである住宅ローンに関わる話になります。日銀がマイナス金利導入したことでどうなったか？
住宅ローン金利は歴史的に低い水準が続きました。特に日銀の金融政策の影響を受けやすい短期金利を基準にして決まる「変動金利型」の住宅ローン金利は超低水準になりました。超低金利を追い風に、変動金利型の住宅ローンを借りる人が増えました。住宅支援機構の住宅ローン利用者の実態調査によると23年4月から９月に住宅ローンの借り入れをした人のうち変動金利型を選んだ人は７割を超えていました。
住宅ローン金利の低下は借りる側から見れば嬉しい話ではありますが、日銀のマイナス金利導入は 住宅ローン金利だけでなく銀行の預金金利など、世の中のあらゆる「金利」にも大きな影響を与えました。
マイナス金利は、日銀の当座預金口座の一部に導入されたものでしたが、その異例の政策は短期金利だけでなく、長期金利や超長期金利など金利全般が低下するという事態を招きました。
世の中の金利が低下したため、例えば銀行が貸出金利で利ざやが思うように稼げなかったり、超長期の運用が必要な保険や年金運用が影響を受けたり、私たちの預金金利が低下したり金利にまつわるさまざまな影響がでました。
日銀がマイナス金利政策を導入した直後に、短期金利だけでなく長期金利や超長期金利までもが想定以上に低下してしまうということが起こりました。そこで日銀はイールドカーブ・コントロール（長期金利操作、YCC)という策を導入しました。より人為的に金利水準をコントロールしイールドカーブの形状を適正な「かたち」に調整していこうという政策です。これも日銀の金融緩和政策の一つです。
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日銀は物価の安定や金融システムの安定のために取っている金融緩和政策は、マイナス金利政策やイールドカーブコントロール（YCC）政策、ETF購入など実はいろいろとやっています。
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なぜ今「マイナス金利の解除」が話題なのか？
さて、16年に日銀が導入した「マイナス金利」政策。ここにきて「マイナス金利」の解除に関連する話を新聞やニュースでよく見るようになりました。日銀の金融政策の変更は、世の中の金利、株価、為替、そして経済などに大きな影響を与えます。マイナス金利導入によって住宅ローン金利をはじめさまざまな金利が大きな影響を受けた様に、その解除もまた同じ様に変化をもたらす可能性があるので大きな注目を集めています。
日銀は「賃金上昇を伴う形で２％の物価目標が持続的、安定的に実現する見通し」が立てばマイナス金利を解除など金融政策の転換をしていくことになります。
日銀のマイナス金利解除の時期が意識される様になった理由の一つに日本の物価上昇があります。多くの人が感じている様に日本の物価が上昇しています。足元の物価上昇は、世界的なインフレの波が日本にも押し寄せたことが影響しています。米国など世界ではインフレが加速しました。これはコロナ禍に加え、ロシアのウクライナ侵攻などが重なり、エネルギー価格などが急騰したことなどが影響しています。また、日本の物価高は円安が進み輸入コストがあがったことも関係しています。
マイナス金利解除の条件の一つである物価上昇ですが、どれくらい日本の物価は上昇しているのでしょうか？
物価上昇を測る物差しとしてCPI（消費者物価指数）という経済指標があります。これは、日銀が言う「２％の物価目標」を見る指標になります。CPI（除く生鮮食品）を見ると、23年12月まで前年比は28カ月連続でプラスであり、日銀の目標とする２％も21カ月連続で超えている状況となっています。
CPIだけを見るとマイナス金利解除の条件をクリアしている様にも見えますが、日銀は金融緩和策の姿勢を基本的には継続しています。ただ、国内の物価上昇や海外の情勢などを判断し、日銀は23年10月30日、31日の金融政策決定会合で、金融緩和策の一部再修正をしました。7月の段階では長期金利の上限は「１％の水準で厳格に抑える」としていたものを「１％をめどとする」とし、YCCの運用再柔軟化を決めました。
物価も上昇してきて、日銀のマイナス金利解除を意識したニュースなどをよく目にする様になったものの、日銀がマイナス金利政策という金融緩和策を継続しているのはなぜなのでしょうか？
その理由の一つは、日銀は「賃金の上昇を伴う」物価上昇に重きを置いているからです。確かに、物価だけが上昇し、賃金が上がらなければ、私たちの暮らしはただ苦しくなるだけです。結局、物を買わなくなり景気は悪くなってしまいます。
そのため、日銀のマイナス金利解除の話で今後注目される材料の一つは、賃金上昇がどうなるかです。23年の春闘では、3.6％と大幅な賃上げが実現しましたが、24年もその流れが持続するのか注目されています。大企業だけでなく中小企業にもその流れが続くかも注目されます。また、賃金上昇した後に、私たちの購買意欲が高まり物価の好循環が続くかどうかも大きなポイントになりそうです。
さきほど、日本の物価高は、世界的なインフレが押し寄せたと書きました。ここで、簡単に世界の状況を確認しておきましょう。日本は長くデフレに苦しみマイナス金利政策を導入していますが、世界はどうなのでしょうか？世界ではコロナ禍以降、インフレが加速しました。例えば米国では急激な物価上昇が発生し、米国の中央銀行である米連邦準備理事会（FRB）はインフレを抑えるために利上げをしてきました。急速な円安が進んだ背景には、米国は利上げが続く一方で、日本はマイナス金利政策を継続と日米の金利差が広がったことが関係しています。
ただ、ここにきて世界の様子はまた変わりつつあります。インフレのため利上げを続けてきた米国でしたが、物価上昇が鈍化してきたこもあり、この先FRBによる利下げの見方が広がっています。日本は物価が上昇してきたのでマイナス金利解除の方向が意識される一方で、先行して利上げしてきた海外の中央銀行では利下げの動きが出始めている状況です。
日銀のマイナス金利解除で住宅ローン金利はどうなる？
ここからは、日銀のマイナス金利解除は住宅ローン金利にどう影響するのかを見ていきましょう。一般的に利上げは金利上昇に繋がり、住宅ローン金利も上がります。
ここで、この先意識されている日銀の金融政策の変更について確認しておきたいと思います。この先の金融政策がいつどのように変更されるかはその時が来るまで分かりません。
意識されている日銀の金融政策の変更の流れの一つとしては、マイナス金利解除があり安定的に物価が上昇していけば、ゼロ金利政策を解除し少しずつ利上げをしていく方向に整えていくのではないかと考えられています。
日銀のマイナス金利解除で住宅ローン金利がどうなるかについて、結論を言えば、すぐさま住宅ローン金利が大幅に上昇する可能性は少ないと考えられています。なぜなら、急激な利上げは逆に景気を悪化させるリスクがあるからです。まずはマイナス金利解除から段階を踏んで利上げへと金融政策の変更を進める可能性が高いです。
ただ、まったく上昇しないわけでもなさそうです。
日銀のマイナス金利政策はまだ解除されていませんが、実は既に一部の住宅ローン金利は上昇しています。住宅ローン金利の種類には大きく分けて３種類あります。借入期間中ずっと金利が変わらない「全期間固定型」、定期的に金利を見直す「変動金利型」、一定期間だけ金利を固定した後は変動型（あるいは新たな固定型）に移行する「固定金利期間選択型」です。
▼固定金利はどうなる
一般的に「全期間固定型」金利や「固定金利期間選択型」の基準となる金利は、長期金利の指標である10年物国債を基準としています。23年7月から10月にかけて債券相場で長期金利が上昇しました。米国の長期金利が高水準で推移していることや日銀がYCCの運用柔軟化をするのではいかとの観測から23年10月に長期金利は一時0.955％まで上昇しました。
債券相場で固定型金利などの住宅ローンの基準となる長期金利が上昇したため、大手都市銀行を始めとする銀行が11月に全期間固定型などの住宅ローンの金利を軒並み上げました。
今後も、日銀の長期金利に関する金融政策、例えばYCCの目標となる長期金利の水準が変わるごとに、市場で取引される長期金利の水準が変化し、固定型の住宅ローン金利に影響することになるでしょう。
日銀のマイナス金利解除の後、すぐさま政策金利が「利上げ」に向かうかどうかは分かりません。ただ、マイナス金利が解除されその後の利上げが意識されることで長期金利が上昇する可能性はあります。日銀は、長期金利の変動幅を「１％をめどにする」と長期金利が１％を一定程度超えて上昇することを認める内容に変更していることもあり、この先長期金利が１％を超えて上昇する可能性はあります。長期金利が上昇すれば、長期金利を基準としている固定金利型の住宅ローン金利はあがるかもしれません。
ただし、長期金利の変化が影響するのは、これから新たに「全期間固定型」や「固定金利期間選択型」で住宅ローンを借り入れる人の金利です。特に「全期間固定型」は、住宅ローンの支払いが終わるまで、当初の金利で固定される契約となっているため、過去に住宅ローンを組んだ方の支払いには、マイナス金利政策の解除の影響はないと言えるでしょう。
▼変動金利はどうなる
一方、「変動金利型」は注意が必要です。変動金利型の住宅ローン金利は依然として超低水準のままで推移してきました。これは、変動金利型の住宅ローン金利は、固定金利型の住宅ローンとは異なる基準を採用しているからです。
変動金利型は、一般的に「短期プライムレート」を基準にしています。短期プライムレートとは銀行が優良企業に1年以内の短期で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことです。
短期プライムレートは、日銀の政策金利の影響を受けます。マイナス金利が解除されてその後利上げしていく形となれば、短期プライムレートの金利が上昇し、それに連動して変動金利型の住宅ローン金利も上がる形となります。なので、今後の日銀の金融政策の変更は変動金利型の住宅ローン金利にも大きな影響を与えることになります。ちなみに短期プライムレートは日銀のホームページで公表されています。09年１月以降1.475％でずっと横ばいで推移しています。日銀がマイナス金利政策を導入した16年以降も短期プライムレートは低下することなく1.475％で推移し続けています。
短期プライムレートは約15年変化していませんが、変動金利型の住宅ローン金利は低下し続けました。この理由の一つは、住宅ローン残高を積み増したい銀行の営業戦略的な側面があります。一般的に変動型金利の住宅ローン金利は、短期プライムレートを基準の一つとする基準金利（適用金利）から銀行が調整できる「優遇金利」を差し引いた金利が適用されます。コストを抑えたネット銀行の住宅ローン進出など銀行間の競争が激しくなったこともあり、優遇金利を大きくした結果、超低金利が実現した部分があります。
マイナス金利解除後の利上げが意識されて長期金利が上昇しても、短期金利を基準としている変動金利型の住宅ローンへの影響は直接的にはなさそうです。
ただし、マイナス金利政策が解除され各銀行がそれぞれ設定している優遇金利の幅を縮小する可能性はあります。この優遇金利幅については、全期間固定されているケースも多いですが、今後新たに借り入れする人にとっては変動型金利の住宅ローン金利が上昇する可能性はあるかもしれません。
マイナス金利解除の後、ゼロ金利が解除され利上げの段階となればいよいよ短期金利が上がる可能性が見えてきます。そうなれば変動金利型の住宅ローン金利として適用される金利も上昇する可能性が高まります。適用金利が上がれば、すでに変動金利型で借り入れている人の支払い利息も上昇します。
変動金利型は半年ごとに金融機関が適用する金利を見直しますが、金融機関が適用金利を上げても5年間は毎月返済額が変わらない「5年ルール」や、毎月の返済額が増える場合にそれまでの返済額の25%増を上限とする「125%ルール」が設定されているケースが多いです。ご自身の契約を今一度確認してみるべきでしょう。
日銀のマイナス金利解除による家計への影響は？
日銀のマイナス金利解除による家計への影響について考えてみましょう。マイナス金利政策の解除は、金融政策の正常化への出口戦略につながります。将来的に「金利のある世界」が実現する可能性が高まります。
金融政策の正常化に向かう過程は、景気回復傾向であることが前提です。そういう意味では、日銀のマイナス金利解除は家計にとって総じてプラスと言うことができます。ただ、実際は家計にとってプラスのことやマイナスのことが起こります。
利上げが実現すれば、住宅ローン金利は上昇するでしょう。既に固定金利型で住宅ローンを借りている人は影響ありませんが、変動金利型の住宅ローンを抱えている人やこれから住宅を購入する人にとっては、利息支払額が増えるため、家計のマイナスになりそうです。
株価にも影響がでます。一般的に金利と株価はシーソーの様な関係です。マイナス金利解除で金利が上昇すれば、株式相場は調整する可能性が高いです。為替は円安から円高傾向になります。
一方で、金利のある世界は必ずしも家計にマイナスの側面だけではありません。例えば、預金金利も上昇します。これまでほとんど利息が付かなかった預金に金利が付き利息収入が増えます。現金を持っている人にとってはプラスになります。
また、マイナス金利政策が解除されるということは、世の中で賃上げが実現したという意味でもあります。給与が増え所得が増えれば家計にとってはプラスです。
この様に日銀のマイナス金利解除は家計にさまざまな変化をもたらしそうです。特に住宅ローンは、残高が大きく長期間のローンなので多少の金利上昇でも家計を圧迫する可能性があります。これから住宅ローンを借りる人はこの先の金利上昇圧力を考え慎重に金利タイプを選ぶ必要があります。また、既に変動型金利で借りている人は、この先の金利上昇程度によっては繰り上げ返済をして残高を減らすなどの対策が必要になるかもしれません。
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まとめ
日銀は「賃金上昇を伴う形で２％の物価目標が持続的、安定的に実現する見通し」が立てばマイナス金利解除など金融政策の転換をしていく方向です。日銀の金融政策の変更は、世の中の金利、株価、為替、そして経済などに大きな影響を与えます。私たちの生活に直結する住宅ローンの金利も日銀の金融政策の影響を受けます。この先の物価動向、賃金動向を確認しながら、日銀の金融政策に注目していきましょう。
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